ВІДПОВІДЬ «ЕКОНОМІЧНІЙ ПРАВДІ»

 До списку всіх новин
31.07.2020





З огляду на численні звернення до банку «АРКАДА» Інвесторів, клієнтів, акціонерів та партнерів банку стосовно статті «Добудуй або помри. Як конфлікт "Аркади" і НБУ може призвести до нового "Укрбуду"», що вийшла 25 червня 2020 на Економічна правда (Українська правда), вважаємо за необхідне висловити свою точку зору на цю публікацію.


Розділ 1. Коментарі щодо інформації, наведеної у статті

«Добудуй або помри. Як конфлікт "Аркади" і НБУ може призвести до нового "Укрбуду"»,

що вийшла 25 червня 2020 на Економічна правда (Українська правда»)


   1.1.
          

Головою Правління Паливода К.В. став у 1995 році, а не у 2003, як стверджує автор статті. Саме за участі Паливоди К.В. була розроблена та у 1995 році реалізована на практиці схема із залучення коштів населення для будівництва житла.


1.2.
 

«Саме після старту "Патріотики на озерах" у "Аркади" почалися проблеми з добудовою інших проєктів».

Атаки на будівельні майданчики «Аркада» розпочалися значно раніше. Ще у 2015 році деякі депутати Київради почали створювати штучні перешкоди будівництву ж/к «Патріотика». Вони за участі найнятих тітушок кілька разів трощили огорожу будівельного майданчика. На місці, де зараз розташовані закінчені будівництвом та прийняті в експлуатацію житлові будинки ж/к «Патріотика», після чергового трощення огорожі вони встромили у землю кілька саджанців та об’явили це сквером героїв АТО. Через кілька днів всі саджанці засохли. Великі будівельні проєкти завжди притягують псевдо-активістів, які сподіваються отримати від забудовника «відступні» за не перешкоджання будівництву або інші вигоди.


1.3.
 

«У 2009 році на одному із засідань Київради під головуванням секретаря Олеся Довгого о 3-ій годині ночі "з голосу" винесли на погодження Детальний план території Осокорків-Центральних, який передбачав будівництво нового мікрорайону на місці зеленої зони.»

«ДПТ, що суперечив Генеральному плану, ухвалили без обговорення.»

«У списку поточних проєктів значиться також ЖК "Патріотика на озерах". Його планували побудувати поруч з "Патріотикою" на місці зеленої зони навколо озер Тягле й Небреж».

Кожне із вказаних тверджень є або неточною інформацією, або перекручуванням інформації, або інформацією, яка повністю не відповідає дійсності. Зазначена у статті інформація активно розповсюджується псевдо-активістами від ГО «Екопарк-Осокорки» де це тільки є можливим, навіть у судових засіданнях, в яких взагалі не розглядається питання щодо ДПТ Осокорки-Центральні. Проте жодного документального доказу тому, що ДПТ Осокорки-Центральні був прийнятий з порушеннями процедури або його невідповідності Генеральному плану ми від псевдо-активістів досі так і отримали.

Навіть поверхневий аналіз наведеної інформації призводить до висновку про її недостовірність: якщо відкрити Детальний план території зробивши пошуковий запит і Інтернеті, за першим посиланням відкривається схематичне зображення ДПТ, на якому чітко видно, що цим документом навколо озера Тягле передбачається влаштування великої паркової зони, і не передбачено будівництва жодного житлового будинку. Натомість у статті зазначається, що навколо озера Тягле заплановано побудувати ЖК «Патріотика на озерах» на місці зеленої зони.

Мета розповсюдження цієї інформації є зрозумілою – шляхом неодноразового повторення інформації робиться спроба створити стереотипне уявлення про те, що будівництво ЖК «Патріотика на озерах» суперечить усім можливим нормам і є результатом злочинних дій попередників.

В дійсності, Детальний план території району Осокорки Дарницького адміністративного району м. Києва повністю відповідає Генеральному плану м. Києва 2020 і був затверджений у повній відповідності до існуючого тоді законодавства. Свідченням цього є не лише видача усіх необхідних погоджень та отримання позитивних результатів експертиз в процедурі затвердження ДПТ Осокорки-Центральні, які можуть бути надані забудовником на ознайомлення будь-які зацікавленій особі. Про відповідність ДПТ Осокорки-Центральні Генплану м. Києва також свідчить віднесення вказаної території під забудову в проєкті нового Генплану 2025, який наразі перебуває на стадії погодження окремих аспектів. В судових спорах щодо ДПТ Осокорки-Центральні, ініційованих рейдерською організацією «Екопарк Осокорки», представники сьогоднішньої Київради (яку псевдо-активісти Екопарку не вважають злочинною) підтверджують, що ДПТ є повністю законним.


1.4.
 

«З 2017 року орендна плата сплачувалася не в повному обсязі».

«74-мільйонний борг "Контактбудсервісу" зі сплати оренди і вимоги громадськості стали причинами, які змусили Київраду розірвати договір оренди з власником землі в січні 2019 року.»

Забудовник регулярно, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату за землю, однак час від часу підіймається питання про неіснуючу заборгованість. За останні півтора року лунали різні цифри щодо заборгованості забудовника по оренді землі: 23 мільйони гривень, 60 мільйонів, 74 мільйони, більше 100… Податкова інспекція під тиском представників місцевої влади навіть здійснила донарахування забудовнику зобов’язань з орендної плати за землю одразу після того як за цей же період провела перевірку і видала забудовнику документи за результатами перевірки про відсутність порушень зі сплати оренди!

Проте це вже історія. В цьому питанні одразу у двох судових спорах поставлено крапку та підтверджено, що усі розмови про начебто наявність у забудовника боргу зі сплати оренди є вигадками та маніпуляцією.

Правильність сплати ТОВ «Контактбудсервіс» орендної плати підтверджується рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 31.01.2020р. у справі №640/12591/19, яке залишено в силі Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 02.06.2020р. і набуло законної сили. Вказаним рішенням визнано неправомірними претензії податкової щодо додаткових нарахувань з орендної плати.

Крім того, правильність сплати ТОВ «Контактбудсервіс» орендної плати за передбаченою Договорами оренди ставкою 1,5% також підтверджено рішенням Господарського суду міста Києва від 02.07.2019р. у справі №910/1424/19, яке залишено в силі Постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2020р. і набуло законної сили. Таким чином, судом скасовано рішення Київради про розірвання договорів оренди як незаконне та безпідставне. Це рішення раніше було прийняте Київрадою з посиланням на наявність в орендаря заборгованості за використання землі.

Для довідки: забудовник за період оренди сплатив понад 100 мільйонів гривень орендної плати за землю, жодного разу не сплативши менше, ніж передбачено договором.


1.5.
 

«Проте з початком будівельних робіт не поспішали.»

Необхідно враховувати, що виконанню будівельних робіт відповідно до вимог законодавства має передувати вчинення великого переліку підготовчих дій як з розробки містобудівної документації, так і інших, усі з яких здійснюють етапами, тобто послідовно.

Замовник будівництва після отримання у користування земельних ділянок пройшов усі перелічені етапи, а саме:

-  протягом 2006-2009 років на замовлення ТОВ «Контактбудсервіс» розроблявся детальний план території району Осокорки та вчинялися дії, які були необхідні для його затвердження Київською міською радою (виконання проєктних робіт з розроблення Детального плану території району Осокорки, отримання висновків, проходження архітектурно-містобудівної ради, громадське обговорення містобудівної документації, проходження державної екологічної експертизи

-  затвердження Детального плану території району Осокорки відбулось у 2009 році (рішення Київради від 27.11.2009 №695/2764

-  2013 - 2014 роки – підготовка містобудівного розрахунку та отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, які відповідно до ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є вихідними даними для проєктування об’єкта будівництва;

-  2014 рік – отримання містобудівних умов і обмежень забудови Земельних ділянок;

-  2014-2017 роки – розроблення проєктної документації, проходження експертизи проєкту будівництва на виконання вимог ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;

-  26.03.2015 року – отримання дозволу на виконання будівельних робіт «Комплексна забудова території об’єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ «ТЕЦ-5-Аркада»;

-  27.04.2018 року отримання дозволу на виконання будівельних робіт «Комплексна забудова території об’єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. 2 черга будівництва. Коригування.»;

-  2015-2018 роки виконання підготовчих та будівельних робіт по реалізації Комплексної забудови території об’єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва.

Таким чином, замовник будівництва здійснив всі необхідні дії, спрямовані на забудову даних земельних ділянок, і безпосередньо приступив до спорудження об’єктів.

Крім того, задовго до початку будівництва житлових будинків Забудовник виконав значну частину інженерної підготовки території та завіз 60% піску, необхідного для влаштування насипу мкрн.1,2.

Паралельно Забудовник, також задовго до початку будівництва житлових будинків, розпочав будівництво об’єктів інженерної інфраструктури - електричної підстанції ПС 110/10кВ «Аркада» з КЛ 110кВ, яка мала б забезпечити електроенергією і мешканців ж/к “Патріотика”, і мешканців ж/к «Патріотика на озерах», і будівництво наступних черг. Спорудження підстанції здійснювалося за наявністю дозвільних документів та є невід’ємною частиною виконання технічних умов Забудовником.

Також задовго до початку будівництва житлових будинків, для забезпечення безпечного проїзду будівельної техніки через центральні міські колектори, що проходять вздовж вулиці Колекторна, Забудовником у складі тимчасових під’їзних шляхів була збудована естакада на перетині пр-ту П.Григоренка та вул. Колекторної.

Проте, з початком будівельних робіт, направлених на безпосереднє будівництво житлового комплексу, Забудовник стикнувся із спротивом місцевих чиновників. 


1.6.
 

«Крім того, в 2015 році понад 11 тисяч киян підписали петицію з вимогою створити парк на території навколо озер Тягле і Небреж та захистити екосистему від забудови.»

«Причини громадської ініціативи наступні: запит на повноцінну зелену зону жителів Позняків-Осокорків; збереження екосистеми водно-болотних угідь і заплавних лугів; потенційний колапс соціальної і транспортної інфраструктури Дарницького району

Так звана громадська ініціатива – це дії виключно ГО «Екопарк Осокорки», яка є афілійованою структурою Київради/КМДА та підконтрольна його керівництву, до мешканців Позняків-Осокорків ніякого відношення не має. Безумовним підтвердженням того, що ГО «Екопарк Осокорки» є підконтрольною організацією Київради/КМДА, є наступне:

-  інтереси ГО «Екопарк Осокорки» у судових справах №826/4485/18 та №826/9175/18 за позовом вказаної організації до забудовника ТОВ «Контактбудсервіс» про визнання дозволів на виконання будівельних робіт представляє адвокат Олексій Петренко;

-  інтереси Київради у справі №910/1424/19 за позовом ТОВ «Контактбудсервіс» до Київради щодо дійсності договорів оренди земельних ділянок також представляє той самий адвокат Олексій Петренко, який отримав відповідну довіреність від Київради за підписом Віталія Кличка навіть не маючи підписаного з Київрадою відповідного договору.

У дійсності тверджень про одночасне представництво Олексієм Петренко інтересів Київради та ГО «Екопарк Осокорки» може пересвідчитись кожен бажаючий, ознайомившись зі змістом судових рішень у вказаних справах у відкритому Реєстрі судових рішень.

Діючи спільно ГО «Екопарк Осокорки» та Київрада/КМДА створюють забудовнику перешкоди для будівництва на земельній ділянці навколо озера Небреж, яка передбачена під будівництво як Детальним планом території району Осокорки, так і наявним у забудовника договором оренди. Забудовник, маючи усі необхідні дозвільні документи на будівництво, не планує знищення озера Небреж, а навпаки передбачив проєктом будівництва благоустрій вказаного озера, створення навколо нього великої озелененої зони. На підтвердження справжності своїх намірів щодо благоустрою та озеленення території навколо озера Небреж забудовник вже, ще до початку будівництва, влаштував на західній частині земельної ділянки благоустроєну набережну, здійснив прибирання та вивезення сміття, забезпечив очищення берегів озера. Сьогодні мешканці прилеглих мікрорайонів активно користуються вказаною територією для відпочинку, а забудовник постійно здійснює прибирання території та вивезення сміття.

Зовсім протилежними є результати діяльності ГО «Екопарк Осокорки». Київрадою за ініціативою вказаної організації на сьогоднішній день відведено декілька земельних ділянок для створення заказників загальною площею понад 400 гектарів (рішення Київської міської ради від 11.04.2019 № 522/7178 Про оголошення природної території ландшафтним заказником місцевого значення «Осокорківські луки»; рішення Київської міської ради від 12.11.2019 №40/7613 Про оголошення природної території ландшафтним заказником місцевого значення "Озеро Тягле").

Проте, не зважаючи на гучні заяви псевдо-активістів щодо «збереження екосистеми водно-болотних угідь і заплавних лугів» жодних практичних дій, направлених на впорядкування вказаної території або створення парку не ведеться.

Варто також зазначити, що вказана територія є територією техногенного походження, яка виникла внаслідок намиву ґрунту і у зв’язку з цим потребує повної рекультивації. Тому заяви псевдо-активістів про необхідність збереження унікального ландшафту є не більше, ніж маніпуляцією та популярними гаслами, направленими на протидію законній діяльності забудовника. За наявності реального бажання створити зелену зону та умови для відпочинку киян у Київради та ГО «Екопарк Осокорки» є усі можливості – вже виділена територія розміром понад 400 га дозволяє влаштувати найбільшу паркову зону у м. Києві, проте жодних видатків на вказані цілі ні у Київради, ні у ГО «Екопарк Осокорки» не передбачено.

Що стосується маніпуляцій стосовно транспортного колапсу, то в цьому відношенні слід зазначити, що будівництво нових житлових районів є тривалим процесом, який реалізується впродовж багатьох років. Одночасно з цим владою міста забезпечується органічний розвиток транспортної інфраструктури. Зокрема, навколо земельних ділянок ж/м Осокорки-Центральні заплановано будівництво кільцьової дороги та продовження проспекту Григоренка, що дозволить мешканцям нових мікрорайонів мати зручне транспортне сполучення. Дане питання повністю знаходиться в межах компетенції місцевої влади і не повинно стримувати будівництво житлової нерухомості, яке забезпечує розвиток міст в усьому світі і Київ у цьому питанні не є виключенням.


1.7.
 

«Банк "Аркада" каже, що "був змушений" зупинити будівництво житлових масивів та у всіх проблемах звинувачує Національний банк та Київську міську державну адміністрацію.»

Так, Банк "Аркада" дійсно стверджує, що проблеми виникли виключно через рейдерські синхронні дії НБУ та КМДА.

Замовникам будівництва ЖК «Патріотика на озерах» створюються численні перепони у виконанні будівельних робіт з боку Київради та КМДА. Наводимо найбільш очевидні з них, які свідчать про намір київської міської влади позбавити забудовників п’яти орендованих земельних ділянок в мкр. Осокорки-Центральні Дарницького адміністративного району м.Києва.

   1. 31.01.2019 року всупереч забороні суду Київрада прийняла рішення №3/6659 Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об'єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283 з підстав начебто наявної в орендаря (ТОВ «Контактбудсервіс») заборгованості зі сплати орендної плати за земельні ділянки.

Разом з тим, згідно інформації Головного управління Державної фіскальної служби у м.Києві у землекористувача ТОВ «Контактбудсервіс» станом на 05.10.2018 та 01.04.2019 заборгованість з орендної плати за землю є відсутньою. Вказане також підтверджено рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва у справі №640/12591/19, яке залишено без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду.

Господарським судом м. Києва 02.07.19 рішення Київради №3/6659 Про розірвання із забудовником договорів оренди земельних ділянок було визнано незаконним, а забудовника таким, що не порушував умови договорів оренди землі. Постановою Північного апеляційного господарського суд від 07.07.2020 рішення суду першої інстанції залишено без змін, внаслідок чого воно набуло законної сили.

Проте, незважаючи на вищенаведене, Київрада та КМДА продовжують ухилятися від продовження забудовнику договорів оренди земельних ділянок, хоча відповідне клопотання та необхідний пакет документів на продовження договорів оренди було подано забудовником до Київради ще 30.04.2020, а законодавчо визначений строк для прийняття рішення щодо продовження договорів становить 30 календарних днів.

   2. Для забезпечення безпечного проїзду будівельної техніки через центральні міські колектори, що проходять вздовж вулиці Колекторна, забудовником у складі тимчасових під’їзних шляхів була збудована естакада на перетині пр-ту П.Григоренка та вул. Колекторної.

18.05.2019 Постійною комісією з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено засідання, за результатами якого були прийняті рішення (оформлені протоколом №7 засідання комісії) щодо надання доручень структурним підрозділам та підприємствам, підконтрольним КМДА, здійснити розбирання конструкцій елементів естакади на перетині вулиці Колекторної та проспекту Петра Григоренка у м.Києві, влаштованої у складі тимчасових під’їзних шляхів до об’єкта будівництва «Комплексна забудова території об’єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва».

25.05.2019 на виконання вказаного протокольного доручення Комунальною аварійно-рятувальною службою «Київська служба порятунку» (код ЄДРПОУ 33153784) у взаємодії з Управлінням з питань цивільного захисту виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (код ЄДРПОУ 42698051) було проведено демонтаж естакади на перетині вулиці Колекторної та проспекту Петра Григоренка, чим замовнику будівництва було створено значні перешкоди у доступі будівельної техніки до об’єкта будівництва.

Рішення про демонтаж естакади було прийнято на підставі усної доповіді Голови Правління ПрАТ «АК «Київводоканал» про можливе порушення технічного стану каналізаційних колекторів внаслідок експлуатації естакади. При цьому даних експертизи, які б підтверджували надану інформацію, або проведених розрахунків щодо можливого впливу естакади на стан каналізаційних колекторів на розгляд Комісії представлено не було.

Слід зауважити, що естакада влаштована у повній відповідності до технічних умов на її будівництво, виданих ПрАТ «АК «Київводоканал», та не становила жодної загрози для центрального міського колектору, що підтверджується висновками декількох наявних у забудовника технічних експертиз.

На сьогоднішній день КМДА ухиляється від компенсації забудовнику збитків, завданих незаконним руйнуванням естакади, розмір яких становить понад 64 млн.грн.

З вказаного питання Дарницьким управлінням поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві до ЄРДР внесено кримінальне провадження №12020100020000555 від 27.01.2020р.

   3. Забудовникам, які працюють під брендом «Аркада», місцева влада у Києві постійно видає занадто обтяжливі і очевидно надмірні технічні умови, які у м. Києві не отримує жоден інший забудовник.

З метою інженерного забезпечення та підключення об’єктів будівництва до мереж водо-, тепло-, електропостачання, каналізування ТОВ «Будеволюція» на виконання технічних умов, виданих органами місцевої влади, здійснило спорудження інженерних мереж поза межами своєї земельної ділянки, у зв’язку з чим понесло витрати у розмірі понад 365 млн.грн. Будівництво зазначених інженерних мереж було здійснено за кошти інвесторів, залучених до фонду фінансування будівництва.

Частиною 5 ст. 30 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, яка діяла на дату видачі забудовнику технічних умов та здійснення забудовником будівництва) було передбачено, що у разі, якщо кошторисна вартість інженерних мереж, споруджених поза межами земельної ділянки, перевищує розмір пайової участі замовника в розвитку інфраструктури м. Києва, орган місцевого самоврядування зобов’язаний прийняти рішення про відшкодувати замовнику різниці між здійсненими витратами на спорудження інженерних мереж поза його земельною ділянкою та розміром пайової участі.

ТОВ «Будеволюція» звернулося до Київської міської ради із заявою про прийняття відповідного рішення, однак Київрада не виконала приписів закону та не прийняла рішення про відшкодування замовнику витрат на будівництво необхідних місту інженерних мереж.

На сьогоднішній день КМДА та Київрада продовжують ухилятися від виконання зобов’язань перед забудовником, зокрема, щодо відшкодування витрат, понесених забудовником на будівництво для міста інженерних мереж – 365 млн.грн.

   4. 23.05.2018р. Департаментом міського благоустрою та збереження природного середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було призупинено дію виданих замовнику будівництва контрольних карток 170201141-Др та № 17020154-Др на тимчасове порушення благоустрою у зв’язку з соціальною напругою.

При цьому Правила благоустрою м. Києва, якими врегульовано порядок функціонування у м. Києві Контрольних карток на тимчасове порушення благоустрою, не містять такої підстави для призупинення їх дії як «соціальна напруга».

15.08.2018р. у зв’язку із відсутністю у замовника будівництва чинних Контрольних карток Комунальним підприємством «Київблагоустрій» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було демонтовано тимчасову огорожу на Об’єкті «Комплексна забудова території об’єктами житлового і соціально-побутового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву «Осокорки – Центральні» (перша черга будівництва, будівництво підстанції ПС 110/10 кВ «Аркада» з КЛ 110кВ «ТЕЦ – 5 – Аркада) у Дарницькому районі м. Києва.

Перелічені вище дії Департаменту міського благоустрою та Комунального підприємства «Київблагоустрій» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 20.11.2018 у справі №826/13209/18 визнані протиправними, Департамент міського благоустрою КМДА зобов’язано видати контрольні картки на тимчасове порушення благоустрою. Рішення суду залишено без змін за результатами його перегляду судами вищих інстанцій і залишається чинним. Департамент міського благоустрою КМДА ухиляється від виконання рішення суду і не видає контрольні картки на тимчасове порушення благоустрою.

   5. Управління екології та природних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) направило на адресу замовника будівництва лист від 19.04.2019 №077-2109, яким повідомило про призупинення дії актів обстеження зелених насаджень від 25.09.2017 №401, від 05.04.2018 №69, від 07.06.2018 №137, від 14.06.2018 №314, які були видані постійно діючою комісією з обстеження зелених насаджень м. Києва за зверненням замовника будівництва об’єкта будівництва «Комплексна забудова території об’єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва».

Управління екології та природних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) згідно положень законодавства не має повноважень здійснювати відкликання актів обстежень зелених насаджень.

Крім того, акт обстеження зелених насаджень взагалі не можливо відкликати виходячи з природи вказаного документа: акт обстеження фіксує факт наявності певної кількості зелених насаджень, акт обстеження не є дозвільним документом, його не можна відкликати або скасувати, оскільки зафіксований в акті обстеження факт є об’єктивною дійсністю, яка не змінюється в залежності від зміни відношення місцевої влади до будівництва об’єкта.

Разом з тим, відкликання актів обстеження зелених насаджень створює перешкоди для видалення зелених насаджень замовником будівництва на території, яка підлягає забудові, оскільки видаленню зелених насаджень повинно передувати укладення замовником будівництва договору на компенсацію відновної вартості зелених насаджень, що є неможливим без чинного акту обстеження зелених насаджень.

   6. Кличком В.В. 25.05.2018р. підписано лист вих. №001-1656, яким ним як головою виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з перевищенням повноваження визначено належність земельних ділянок кадастрові номери 8 000 000 000:96:001:0008; 8 000 000 000:96:001:0009; 8 000 000 000:96:001:0010; 8 000 000 000:96:001:0011, 8 000 000 000:96:001:00 до зон охоронюваного ландшафту. Згідно положень законодавства у голови КМДА відсутні повноваження визначати входження або не входження земельних ділянок до тих чи інших охоронюваних територій. Більше того, відповідно до текстової та графічних частин додатків до Генерального плану м. Києва до 2020 року території вказаних земельних ділянок не входять до встановлених зон охоронюваного ландшафту і передбачаються проєктом нового Генерального плану м. Києва, який наразі розробляється, як територія багатоповерхової забудови.

Вказаний лист активно використовується в судових процесах, ініційованих проти замовника будівництва, в якості доказу протиправності виконання забудовником будівельних робіт.

   7. Представники Департаментів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), а також самої Київради і КМДА в судових процесах проти забудовника активно підтримують позицію, згідно якої забудовник не має права на забудову земельної ділянки кадастровий номер 8 000 000 000:96:001:0008, оскільки ця територія за їх твердженнями належить до озеленених територій і охоронюваних зон.

При цьому саме Київська міська рада передавала замовнику будівництва вказану земельну ділянку в оренду з цільовим призначенням для житлової і громадської забудови, а пізніше затвердила Детальний план вказаної території з аналогічним призначенням - для житлової і громадської забудови. Крім того, як зазначено вище, проєктом нового Генерального плану м. Києва, який наразі розробляється, вказана територія передбачена до використання як територія багатоповерхової забудови.

Зазначені дії перешкоджають будівництву ЖК «Патріотика на озерах», а також будівництву ЖК «Патріотика», який має з ж/м «Патріотика на озерах» спільні мережі електро- і теплопостачання. Зупинення будівництва вказаних житлових комплексів призвело до припинення продажів квартир також в ЖК «Еврика», що стало причиною зупинення будівництва також і цього житлового комплексу.

З боку Національного банку України по відношенню до АТ АКБ «Аркада» також вчиняються планомірні дії, направлені на унеможливлення здійснення банком звичайної господарської діяльності.

Будівництво ЖК «Патріотика на озерах», ЖК «Патріотика» та ЖК «Еврика» фінансується за рахунок коштів інвесторів, управління вказаними коштами та фінансування будівництва здійснює АТ АКБ «АРКАДА».

Особливість моделі роботи банку полягала у тому, що окрім простого посередництва між інвестором (який приносить кошти у будівництво) та забудовником (який будує за вказані кошти) банк завжди забезпечував безперервність фінансування будівництва також в кризові періоди, коли потік коштів від інвесторів зменшувався або зовсім припинявся.

Зазначене було можливим завдяки тому, що банк залучав депозити населення, за рахунок яких здійснював видачу потенційним покупцям нерухомості, які не мали достатньо коштів, забезпечених іпотекою кредитів, які направлялись на будівництво.

Таким чином, будівельні майданчики мали постійне джерело фінансування, інвестори – можливість побудувати доступне житло із тривалими термінами погашення іпотеки, банк –кредитний портфель з надійною та ліквідною заставою, а вкладники у депозити мали вклади з високими відсотковими ставками, які завжди вчасно обслуговувались банком за рахунок постійного потоку надходжень від погашення кредитів та відсотків за кредитами.

У 2019 року вказана модель була зруйнована Національним банком України, який застосував по відношенню до АТ АКБ «АРКАДА» обмежувальні заходи, що вкрай негативно вплинули як на діяльність банку «Аркада» в цілому, так і на його діяльність як управителя фондів фінансування будівництва.

Так, на початку 2019 року Національним банком введено заборону на залучення банком «Аркада» нових депозитів. Крім зазначеного обмеження також зобов’язано банк у короткі терміни повернути вкладникам залучені банком депозити. Під впливом такого рішення Національного банку будь який банк, що змушений у короткі терміни повернути усі депозити, не зможе залишатись фінансово стабільним.

Зазначене рішення регулятора призвело до значного скорочення фінансування будівництва, оскільки більше банк не мав можливостей кредитувати інвесторів у нерухомість, а кошти, які надходили від погашення кредитів, направлялись і направляються на виконання зобов’язань перед вкладниками банку.

Іншим рішенням Національний банк заборонив банку здійснювати продаж інвесторам нерухомості у нових будинках. Вказане рішення було катастрофічним для будівництва, яке здійснюється масштабами кварталів.

Тим, хто будував не просто один окремо розташований будинок, а цілий житловий масив з інфраструктурою, цілком зрозуміло, що при будівництві в обсягах мікрорайону за рахунок продажів перших будинків у житловому масиві фінансується розробка проєктної документації, будівництво інженерної та транспортної інфраструктури, покриваються витрати на організацію будівництва тощо. Далі за рахунок продажів іншої групи будинків розпочинається будівництво безпосередньо житлових будинків і лише за рахунок продажів останньої групи будинків завершується будівництво усіх об’єктів (включаючи фінальний благоустрій, влаштування доріг, мереж тощо).

Тобто логіка, яку використовує Національний банк щодо «заборони продажів нових будинків до завершення будівництва розпочатих будинків», є помилковою і не може застосовуватись до будівництва, яке здійснюється мікрорайонами, оскільки за рахунок продажів квартир в окремому будинку не фінансується будівництво саме цього будинку – кошти від продажів кожної квартири в кожному без виключення будинку є загальними надходженнями ФФБ і направляються на першочергові потреби фінансування будівництва житлового масиву в цілому, а не окремого конкретного будинку. В цьому полягає сутність функціонування фонду фінансування будівництва, за рахунок коштів якого здійснюється будівництво кварталів та мікрорайонів!

Тому заборона Національного банку щодо продажів нових будинків в ж/м «Патріотика на озерах», який має з ж/м «Патріотика» спільні мережі електро- і теплопостачання і, відповідно, спільний фонд фінансування будівництва, припинила можливості банку надалі здійснювати фінансування будівництва вказаних житлових масивів. Аналогічна ситуація має місце і в ж/м «Еврика», де рішення регулятора щодо заборони продажів будинків у останній черзі фактично зупинило фінансування добудови будинків попередніх черг.


1.8.
 

«Так, у січні 2019 року Нацбанк заборонив "Аркаді" залучати нові депозити фізичних осіб до 2021 року, в тому числі шляхом розміщення депозитних сертифікатів»

«Чим мотивує своє рішення НБУ? Основною підставою для застосування обмежувальних заходів Національний банк називає набуття "Аркадою" статусу спеціалізованого банку довірчого управління. У 2017 році НБУ зменшив граничне співвідношення між обсягом операцій довірчого управління та сукупними активами банку зі 100% до 50%.»

З якихось причин автор статті ніяк не прокоментував ці дії НБУ - «зменшення граничне співвідношення між обсягом операцій довірчого управління та сукупними активами банку зі 100% до 50%» та не пояснив їх причини. Проте, на цьому питанні ми вважаємо за доцільно зупинитися окремо.

18 вересня 2017 року за ініціативи Рожкової К.В., яка керує банківським наглядом, НБУ прийняв постанову №92 щодо вдосконалення регулювання діяльності банків. Цим своїм рішенням, серед інших заходів, НБУ передбачив зменшення нормативу довірчого управління з 100% до 50%. Простими словами це означає наступне: НБУ запровадив правило, згідно якого банки, які працюють з ФФБ, на кожну гривню коштів, залучених у довірче управління до ФФБ (як джерело фінансування будівництва), мали у своєму балансі активи (фінансові вкладення) на 2 гривні. Тобто, якщо раніше (при нормативі 100%) банки-управителі повинні були на 1 гривню залучених джерел у ФФБ збільшувати свої вкладення на 1 гривню (для цього достатньо було вкласти залучені гроші у будівництво або тримати їх на рахунку банка), то зараз (при нормативі 50%) для того, щоб залучити 1 гривню до ФФБ, банк зобов’язаний десь знайти ще 1 додаткову гривню з якихось інших джерел і тримати її або на своєму рахунку, або кудись вкласти. Зрозуміло, що найбільші проблеми таке стиснення нормативу довірчого управління створило саме банку «Аркада», як управителю найбільших ФФБ.

Очевидним є той факт, що зазначена вимога НБУ не має ніякого економічного сенсу. НБУ вніс у власний нормативний акт зазначені зміни виключно для того, щоб штучно оголосити банк «Аркада» спеціалізованим банком.

При цьому також необхідно надати кілька коментарів стосовно інституту спеціалізованих банків в Україні. Фахівці НБУ свого часу здійснили помилковий переклад терміну «specialized bank» із законодавства західних країн. Цей термін «specialized bank» слід перекладати не як «спеціалізований банк», а як «спеціально створена фінансова установа» або як «фінансова установа, що створена з певною спеціальною метою». Слід зауважити, що норми Директиви 2013/36/ЄС[1], Регламенту ЄС №575/2013[2], в основу яких закладено норми Базеля ІІІ, та які Національний банк України запроваджує в Україні, регламентує поняття «institution»[3] (= «установа»), який стосується: 1) «credit institution»[4] (=кредитних установ) та 2) «investment firm» [5] (=інвестиційних фірм).

Таким чином, законодавство ЄС, зокрема Пакет CRD IV, регламентує поняття «кредитні установи» та, відповідно, не здійснює розподіл установ на універсальні та спеціалізовані.

Підхід Національного банку України виходить з того, що банк, діяльність якого представлена у різних сегментах без превалювання якогось з них, є універсальним, а банк, діяльність якого також представлена у різних сегментах, проте із домінуванням якогось одного сегменту над іншими, є спеціалізованим.

Однак в останньому випадку, по суті, має місце ризик концентрації, який, як загально прийнято, підпадає під регулювання наприклад, нормативом капіталу та ніколи не тягне за собою присвоєння якогось особливого статусу банку.

В Україні всі банки відповідно до Статті 47 Закону про банки мають вести рахунки клієнтів, мають право залучати депозити та розміщувати залучені кошти на власних умовах та на власний ризик, тобто здійснювати широкий (універсальний) спектр діяльності, вести діяльність за різними напрямами.

З огляду на це, має місце підміна понять: поняття «ризик концентрації» на поняття «спеціалізований банк» шляхом трансформування Національним банком України поняття «ризику концентрації» у специфічне поняття «спеціалізований банк».

Відповідно до Директив, Регламенту ЄС, за своїм юридичним статусом “specialized bank” – це по суті не «банк» (хоча дослівний, буквальний переклад - «банк»), а «фінансова компанія», власником якої, як правило, є держава, основна мета діяльності якої є кредитування певного сектору економіки. На відміну від українського аналогу «спеціалізованого банку…» за своїм юридичним статусом “specialized bank” – це не банки, а фінансові компанії, які не залучають депозити, проте надають кредити.

Таким чином, в Україні під поняття “specialized bank” підпадають:

  • Державна іпотечна установа (ДІУ, 2004 р.), засновником якої є держава; мета діяльності полягає у рефінансуванні іпотечних кредитів за рахунок коштів, що надходять від розміщення цінних паперів.

  • «Експортно-Кредитне Агентство» (ЕКА, 2018 р.), засноване Кабінетом Міністрів України; покликане підтримувати українських експортерів.

ДІУ та ЕКА повністю відповідають загальноприйнятому у світовій практиці поняттю “specialized bank”. Наприклад, у США існує «Export Import Bank of USA», однак це не банк, тобто ця фінансова установа не здійснює розрахунково-касове обслуговування своїх клієнтів та не залучає депозити, а через надання кредитних гарантій здійснює підтримання експорту американських товарів та послуг. У той же час, Баушпаркаси (Bausparkasse) Німеччини, діяльність яких є доволі спеціалізованою, як національними регуляторами Німеччини (BundesBank, BaFin), так і регуляторами ЄС (зокрема, ЕВА), визнано не “specialized banks", а універсальними кредитними установами. Згідно з розподілом установ ЕВА за бізнес-моделями Баушпаркаси належать до «роздрібно-орієнтованих банків».

Це вже не перший випадок, коли внаслідок дослівного, а не змістовного перекладу термінів іншомовного походження, до законодавчих норм України закладаються помилкові підходи. Так і у цьому випадку те поняття «спеціалізований банк», яке було визначене Національним банком України із посиланням на міжнародні норми, які НБУ намагається запроваджувати в Україні, не має нічого спільного з міжнародним визначенням «specialized bank».

Щодо нашої ситуації - вигадавши «спеціалізований банк» та різко зменшивши норматив довірчого управління зі 100% до 50%, НБУ штучно підвів банк «Аркада» до статусу «спеціалізованого» та почав вимагати зменшити обсяг депозитів. Як вірно зазначено у статті, у січні 2019 р. НБУ прийняв рішення про заборону банку укладати нові депозитні договори, пояснюючи це тим, що, начебто прийняття постанови "спрямовано на захист вкладників та кредиторів".

 На наш погляд, пояснення НБУ щодо захисту вкладників та кредиторів не витримують жодної критики, бо яким саме чином ці дії НБУ мають захистити вкладників – не зрозуміло. Єдине, що спадає на думку, що з точки зору НБУ найкращий захист вкладників – це змусити вкладників перестати бути вкладниками банку «Аркада».

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про Національний банк України» банківський нагляд НБУ повинен здійснюватися з метою забезпечення стабільності банківської системи та захисту інтересів вкладників та кредиторів банку.

В даному випадку регулювання НБУ шляхом зменшення нормативу довірчого управління зі 100% до 50% мало протилежний результат, оскільки зміна нормативу суттєво погіршила фінансовий стан банку «Аркада», що, безперечно, суперечить інтересам вкладників та кредиторів банку.

Ми не припускаємо думки, що в Національному банку України зміни до нормативних актів приймаються без аналізу їх регуляторного впливу та без прогнозування наслідків їх застосування. Тому ми не вважаємо, що правління НБУ не усвідомлювало, що зміна нормативу довірчого управління зі 100% до 50% матиме наслідком суттєве погіршення фінансового стану АТ АКБ «АРКАДА», частка якого на ринку банківських послуг з довірчого управління займає понад 80%. Більш того, НБУ тривалий час ігнорує звернення банку «Аркада» щодо скасування постанови правління НБУ №92, якою запроваджено норматив довірчого управління на рівні 50% і яка підриває стабільність роботи банку. Зазначені обставини у сукупності створюють враження, що правління НБУ свідомо вчиняє дії, направлені на погіршення стану АТ АКБ «АРКАДА» або, навіть, на виведення його з ринку.


1.9.
 

«Натомість, обсяг операцій "Аркади" за договорами довірчого управління становить 72,36% сукупних активів банку, що може бути віднесено до ризикової діяльності, і порушує вимоги ст. 48 Закону України "Про банки і банківську діяльність".»

На цій цитаті статті необхідно зупинитися окремо.

Твердження автора статті щодо можливого здійснення банком «Аркада» ризикової діяльності через значну частку коштів довірчого управління в активах банку не ґрунтується на законодавстві.

Відповідно до Постанови Правління НБУ №346 від 17.08.2012 ознаками здійснення банком ризикової діяльності, зокрема, можуть бути: 1) здійснення банком операцій, що не мають очевидної економічної доцільності; здійснення опосередкованого кредитування пов’язаних із банком осіб; невключення до переліку пов’язаних із банком осіб, які мають ознаки пов’язаності з банком; здійснення операцій з цінними паперами, що мають ознаки фіктивності; використання банком фінансових інструментів, що призводить до штучного поліпшення фінансового результату банку або викривлення його звітності; дострокове повернення строкових коштів, залучених від пов’язаних з банком осіб; одноразове грубе або систематичні порушення банком законодавства у сфері готівкового обігу. Як бачимо, концентрація певного виду активів банком до ознак ризикової діяльності не належить. Це є закономірним, оскільки відповідно до статті 4 Закону України «Про банки і банківську діяльності» банки самостійно визначають напрями своєї діяльності.

В статті 48 Закону України «Про банки і банківську діяльності» також відсутні будь-які заборони або обмеження щодо обсягів залучення банком, який є управителем ФФБ, коштів в довірче управління.

Щодо твердження НБУ про «набуття "Аркадою" статусу спеціалізованого банку довірчого управління», за результатами чого НБУ застосував до банку обмежувальні заходи, необхідно звернути увагу на наступне.

По-перше, автор або не зрозумів або неправильно інтерпретував отриманий від НБУ текст (а у тому, що текст був отриманий саме від НБУ, немає жодних сумнівів, оскільки наведена у ньому цифра 72,36% фігурує у звіті НБУ про інспекційну перевірку банку «Аркада» ще за 2018 рік). В наданому автору статті тексті НБУ мав на увазі, що банк «Аркада» начебто перевищив граничні межі показника обсягів активів в довірчому управлінні (50% від сукупних активів), оскільки за розрахунками НБУ цей показник становить 72,36% (що не відповідає дійсності), тим самим НБУ вважає, що банк «Аркада» набув статусу банку довірчого управління. Але банк «Аркада» не прийняв позицію НБУ ні тоді, ні зараз.

Навіть якщо керуватися критеріями гл.1 розд.VIII Інструкції про порядок регулювання діяльності банків в Україні, затвердженої постановою НБУ від 28.08.2001р. №368, які визначають граничні межі показників для набуття статусу спеціалізованого, то фактичний показник, розрахований згідно встановлених самим же НБУ норм, на той момент становив 48,73%. Тобто, банк «Аркада» не виходив за граничні межі у 50%, відповідно, відсутні підстави для твердження про «набуття "Аркадою" статусу спеціалізованого банку довірчого управління».

Але і не це є головним у даному питанні. Відповідно до ст. 4 Закону України «Про банки та банківську діяльність», банк самостійно визначає напрями свої діяльності і спеціалізацію за видами послуг. Тобто, вказана норма Закону чітко визначає, що саме на банки покладається право визначити статус банку як спеціалізованого або провадити діяльність як універсальний банк. Таким чином, обрання статусу спеціалізованого банку належить до повноважень саме банку, а не є правомочністю НБУ. Наразі не існує жодного рішення банку «Аркада», яким би банк обрав статус спеціалізованого банку. При цьому варто зазначити, що в законодавстві України відсутні норми, які б надавали право Національному банку України примусово (тобто, без прямого волевиявлення банку) відносити той чи інший банк до категорії спеціалізованого. Таким чином, оскільки банк «Аркада» не приймав рішення про встановлення статусу спеціалізованого, твердження Національного банку про позбавлення банку «Аркада» статусу універсального банку та віднесення банку до спеціалізованого банку довірчого управління не відповідає дійсності, а сам НБУ перевищив свої повноваження та грубо порушив вимоги статті 4 Закону України «Про банки і банківську діяльності».


1.10.
 

«Сама "Аркада" не вважає себе спеціалізованим і називає себе універсальним банком».

Банк дійсно не вважає себе спеціалізованим банком. А те, як трактує цей термін НБУ, є результатом неправильного перекладу цього терміну і свідчить лише про рівень компетентності тих осіб, які всупереч світовій практиці просувають в Україні власну ідею спеціалізованого банку.


1.11.
 

Автор з посиланням на твердження керівництва НБУ ставить під сумнів прозорість та ефективність бізнес-моделі Банку:

«"Це не Національний банк вирішив, що "Аркада" така. Це банк обрав свою бізнес-модель", – зазначила директор Департаменту нагляду за фінансовими установами Нацбанку Наталія Дегтярьова на зустрічі представників НБУ, "Аркади", її інвесторів та Київської міськдержадміністрації.»

«"Банк порушив правила бухгалтерського обліку і вважає, що формально не належить до банків довірчого управління. Ми закликаємо керівництво не займатися бухгалтерськими вправами. Не робіть те, що суперечить законодавству, і регулятор не буде накладати на вас обмеження", – наголосила Дегтярьова.»

Банк дійсно вважає та наполягає на тому, що бізнес-модель, яку він використовує, є "прозорою та ефективною". Ця модель існувала і надійно працювала понад 25 років. З цією бізнес-моделлю банк пережив кризи 1998, 2004, 2008, 2014-2015 років.

Ефективність моделі діяльності АТ АКБ «АРКАДА» почала знижуватись і банк почав відчувати брак ліквідності виключно в результаті введення руйнівних для банку обмежень фахівцями НБУ з банківського нагляду К.Рожковою та Н.Дегтярьовою.

У березні 2019 р. з метою унеможливлення виконання банком «АРКАДА» своїх зобов'язань перед довірителями ФФБ (покупцями житла), НБУ (рішення №246-рш від 29.03.2019 р.) прийняв рішення про заборону банку «АРКАДА» приймати на продаж нові будинки Ще одним своїм рішенням Національний банк заборонив "Аркаді" здійснювати продаж нерухомості у нових будинках.»).

«За оцінкою НБУ, призупинення операцій із залучення коштів від фізичних осіб, "сприятиме своєчасному виконанню банком зобов'язань перед вкладниками і підтримці належного фінансового стану АКБ" Аркада ".»

Яким чином це рішення НБУ "сприятиме своєчасному виконанню банком зобов'язань перед вкладниками і підтримці належного фінансового стану АКБ "Аркада"» не зрозуміло, проте воно було катастрофічним для будівництва всіх трьох житлових комплексів, яке здійснюється масштабами кварталів. (докладно про це описано в п.1.7 цих коментарів).

Тому заборона Національного банку щодо продажів нових будинків в ж/к «Патріотика на озерах», який має з ж/к «Патріотика» спільні мережі електро- і теплопостачання і, відповідно, спільний фонд фінансування будівництва, припинила можливості банку надалі здійснювати фінансування будівництва вказаних житлових комплексів. Аналогічна ситуація має місце і в ж/к «Еврика», де рішення регулятора щодо заборони продажів будинків у останній черзі фактично зупинило фінансування добудови будинків попередніх черг.


1.12.
 

Про нерозуміння Національним банком і інших сторін будівництва свідчить і інше їх твердження.

"Ми неодноразово зверталися до КМДА і Мінфіну, показували фотографії з будівництва. Був випадок, коли будівництво будинку профінансовано на 97%, а по факту навіть не був залитий фундамент. Куди поділися гроші?", – риторично запитує Дегтярьова з НБУ».

Що саме мала на увазі Н.Дегтярьова стало зрозумілим лише після того, коли керівництво НБУ розпочало активну підготовку до зустрічі з Об’єднаним активом інвесторів банку «Аркада». Протягом двох днів банк «Аркада» здійснював комунікацію з НБУ у режимі надання відповідей на численні запитання від НБУ. В ході такого спілкування з’ясувалося наступне.

НБУ на свій запит до банку отримав інформацію, що у житловому будинку №4 в ЖК «ПАТРІОТИКА НА ОЗЕРАХ» проінвестовано 26 квартир (тобто є 26 довірителів) і з цього самостійно розрахував відсоток фінансування 97%. При цьому НБУ із звітів банку мав інформацію про те, що у будинку запроєктовано 336, а не 26 квартир. З отриманих цифр та помилково розрахованого відсотка фінансування (97%) НБУ зробив висновок про те, що за рахунок лише 26 довірителів забудовник мав завершити будівництво 25-поверхового будинку. Будь-якій неупередженій особі є очевидною абсурдність такого висновку. Але навіть після надання численних пояснень керівництвом банку «АРКАДА» щодо реального стану речей НБУ не став змінювати своєї позиції.


1.13.
 

«Повна зупинка робіт на будівельних майданчиках влітку 2019 року …. ».

Твердження не відповідає дійсності.

Влітку 2019 року були зупинені роботи на ж/к «ПАТРІОТИКА НА ОЗЕРАХ» через скасування дозволу на будівництво.

На ж/к «ЕВРИКА» та ж/к «ПАТРІОТИКА» роботи продовжувалися, що підтверджується належним чином оформленими Актами виконаних робіт, але темпи та обсяги робіт почали стрімко падати. Роботи практично зупинилися лише тоді, коли з визначених вище підстав повністю були вичерпані оборотні кошти у банку та забудовника. А це сталося лише в кінці зими 2020 року.

«Така схема могла діяти за наявності стабільного попиту на нові черги будівництва і дала збій під час загального падіння попиту на українському ринку первинної нерухомості в умовах карантину.»

Карантин не є причиною падіння темпів будівництва. Темпи та обсяги будівництва окремих будинків ж/к «ЕВРИКА» та ж/к «ПАТРІОТИКА» почали стрімко падати у другій половині 2019 року внаслідок синхронних рейдерських дій НБУ та КМДА.


1.14.
 

«Загальний розмір комісійних доходів банку "Аркада" з обслуговування коштів приватних інвесторів в житлове будівництво з 2014 по 2019 роки становив 2,69 млрд грн. Ще 41 млн "Аркада" заробила в 1 кварталі 2020 року, коли будівельні роботи зовсім не велися.»

«Згідно з документами, опублікованими на сайті "Аркади", приватні інвестори за весь час "занесли" на будівництво ЖК "Еврика", ЖК "Патріотика" і ЖК "Патріотика на озерах" 13,7 млрд грн. Отже отримані банком "Аркада" комісійні становлять майже 20% від вкладених інвесторами коштів».

Наведені дані дійсно взяті із сайту банку, але дані щодо загального розміру комісійних доходів банку "Аркада" з обслуговування коштів приватних інвесторів в житлове будівництво з початку 2014 по 2019 рокивідносяться до діяльності банку в цілому – за всіма ФФБ та всіма операціями довірчого управління, а дані щодо внесених інвесторами коштів на будівництво ж/к "Еврика", ж/к "Патріотика" та ж/к "Патріотика на озерах"– лише до двох ФФБ - трьох житлових комплексів, при цьому інвестування будівництва ж/к "Патріотика" розпочалося у середині травня 2014 року.

Фактично, з травня 2014 року по травень 2020 року комісійна винагорода банку за перерахування коштів з ФФБ «ПАТРІОТИКА» та ФФБ «ЕВРИКА» на фінансування будівництва ж/к "Еврика", ж/к "Патріотика" та ж/к "Патріотика на озерах" склала 1,90 млрд.грн., що від загальної залученої від інвесторів трьох житлових комплексів суми 13,66 млрд.грн. становить 13,9%, а від загальної суми 11,06 млрд.грн., перерахованої забудовникам з ФФБ на фінансування організації будівництва ж/к "Еврика", ж/к "Патріотика" та ж/к "Патріотика на озерах", становить 17,2%, а не «майже 20%».

Тобто показник комісійних доходів банку від управління коштами довірителів не перевищує звичайний рівень рентабельності для суб’єктів господарювання, які здійснюють діяльність в Україні.

"Значна частина коштів в процесі перерозподілу осідала на рахунках банку як комісійні доходи. Відповідно, виник певний дефіцит фінансування будівництва", – заявила директор Департаменту банківського нагляду Дегтярьова.»

Рентабельність наших проєктів становить близько 30%, тому отримана банком комісія ніяким чином не стала причиною зупинення будівництва.


1.15.
 

«Правда, представники "Аркади" скоріше за все лукавлять, коли кажуть, що в основі фінансування будівництва лежали видані кредити. За підрахунками ЕП, виданий "Аркадою" обсяг кредитів на купівлю житла фізособам становив 5% від розміру Фонду фінансування будівництва. Близько 95% коштів внесли самі інвестори».

Знову ж таки, аналізуються дані з сайту банку без розуміння суті цифр, що аналізуються. На сайті банку наведені дані з рахунків балансу банку, на яких обліковується залишок непогашених кредитів. Фактично ж видана банком сума кредитів у різні періоди становила до 15% від загальної суми коштів у ФФБ.

При цьому банк ніколи не стверджував, що «в основі фінансування будівництва лежали видані кредити». Надання банком довгострокових кредитів під іпотеку майнових прав на житло на етапі будівництва такого житла (а не під іпотеку житла як зареєстрованої нерухомості після завершення будівництва, як працюють практично всі інші банки) під достатньо низьку відсоткову ставку лише розширює коло потенційних інвесторів та надає можливість сім’ям із середнім достатком отримати власне житло.


1.16.
 

Автор статті з посиланням на НБУ пише: «Більш того, як стало відомо із уже згадуваного листа Смолія Шмигалю, НБУ направив повідомлення до СБУ стосовно фактів, що можуть свідчити про організовану злочинну діяльність».

Самі по собі звернення до правоохоронних органів з повідомленнями про можливе порушення законодавства, якщо комусь здається, що вчинено злочин, ні про що не говорить. Як і внесення провадження в ЄРДР, оскільки за законом кожне повідомлення має бути внесено до ЄРДР з присвоєнням провадженню відповідного номеру. Так з’являються гучні заяви про порушення кримінальної справи.

Необхідно зазначити, що за три роки НБУ неодноразово звертався до правоохоронних органів з вимогою вжити заходи до банку та його партнерів-забудовників. За цей період декілька проваджень було закрито у зв’язку з відсутністю фактів злочинів діях керівництва АТ АКБ АРКАДА» і в жодному кримінальному провадженні не складено обвинувального акту.

НБУ регулярно звертається до правоохоронних органів з єдиною метою – зняти з себе відповідальність. Для того, щоб у випадку негативного сценарію можна було посилатись, що НБУ повідомляв інші органи державної влади, а ті нічого не зробили. Хоча НБУ має більше ніж достатньо повноважень для вжиття заходів до будь-якого банку, якщо вважає діяльність неналежною. Звісно, за наявності підстав для їх вжиття. Однак з боку НБУ до банку «АРКАДА» досі не вжито жодного заходу за тими фактами, про які НБУ постійно інформує правоохоронні органи.

Ці постійні звернення та надання працівниками банку пояснень погано впливають на діяльність банку, оскільки відволікають працівників банку від першочергових завдань, а серед клієнтів банку створюють негативні настрої, погіршуючи, тим самим, ділову репутацію банку. 


1.17.
 

«"Банк порушив правила бухгалтерського обліку і вважає, що формально не належить до банків довірчого управління. Ми закликаємо керівництво не займатися бухгалтерськими вправами. Не робіть те, що суперечить законодавству, і регулятор не буде накладати на вас обмеження", – наголосила Дегтярьова.»

«У НБУ також є претензії до операційної діяльності банку. На думку регулятора, в "Аркади" немає ефективної системи управління ризиками. Крім цього, регулятор вважає, що "Аркада" прогнозує нереалістичні фінпоказники.»

Акціонери банку «АРКАДА» не згодні з такими твердженнями, вважають твердження НБУ безпідставними та непідтвердженими, про що неодноразово інформували НБУ.

Наведемо лише один приклад претензій НБУ до порядку ведення бухгалтерського обліку в банку «АРКАДА».

За результатами однієї з численних перевірок НБУ в грудні 2017 року надіслав банку «Аркада» вимогу здійснити зміни в бухгалтерському обліку операцій таким чином, як це вважав правильним НБУ.

Банк був переконаний в тому, що здійснює правильне відображення в бухгалтерському обліку здійснюваних операцій, тому звернувся з відповідним позовом до суду – а саме з позовною заявою про визнання протиправною і скасування відповідної вимоги НБУ.

В судовому порядку вимога НБУ щодо внесення банком змін до бух.обліку була скасована, рішення за результатами його оскарження Національним банком залишено судами вищих інстанцій без змін.

Вказана ситуація добре ілюструє обґрунтованість заяв окремих працівників Національного банку щодо претензій до діяльності банку «АРКАДА». Національний банк поставив за мету зробити банк «АРКАДА» спеціалізованим і здійснювати відповідне регулювання діяльності банку. Оскільки за змістом діяльності банк «АРКАДА» не є спеціалізованим, Національним банком вчиняються відповідні недобросовісні дії – здійснюються спроби примусити банк інакше вести бухгалтерський облік, змінюються нормативи довірчого управління, накладаються обмеження.

Що стосується ефективності системи управління ризиками, то варто зазначити, що існуюча система довела свою ефективність існуванням банку «АРКАДА» впродовж більше ніж 25 років, банк успішно пережив кризи 1998, 2004, 2008, 2014-2015 років.

Проте жодна система управління ризиками не може запобігти погіршенню фінансового стану банку, якщо державний регулятор замість забезпечення підтримки фінансової стабільності банку планомірно крок за кроком накладає нові й нові обмеження щодо напрямків діяльності, які унеможливлюють функціонування банку в межах обраної бізнес-моделі.


1.18.
 

«"Місто в межах своїх повноважень готове виступити координатором і всіляко сприяти тому, щоб врегулювати питання навколо недобудов", – повідомила пресслужба КМДА.»

КМДА не вважає себе стороною конфлікту, і позиціонує себе виключно як майданчик для обговорення проблемних питань. Проте саме дії КМДА стали одним з найбільших факторів, які призвели до зупинення будівництва трьох ЖК, фінансування будівництва яких здійснюється під управлінням банку «АРКАДА» (докладно про це описано в п.1.7 цих коментарів).


1.19.
 

«Замість тиску на акціонерів інвестори просять у НБУ дозволити комерційному банку порушувати законодавство, а у КМДА – допустити сумнівне за законністю будівництво "Патріотики на озерах".»

 Банк «АРКАДА» та інвестори просять не «дозволити комерційному банку порушувати законодавство» та «допустити сумнівне за законністю будівництво "Патріотики на озерах"», а просять всі сторони виконувати норми законодавства та не ставити штучних перешкод у діяльності банку та будівництві.


1.20.
 

«"Якщо у банку проблема, нехай звертається до свого акціонера за додатковим капіталом. У банку три виходи – докапіталізація, відхід у Фонд гарантування або згортання діяльності", – вважають в НБУ.»

«Національний бакн не збирається відкочувати назад постанову, "спрямовану на захист вкладників та кредиторів" і запропонував банку "Аркада" легальним законодавчим шляхом перереєструватися з банку у фінансову компанію.»

Тобто, НБУ фактично пропонує банку «АРКАДА» відмовитися від банківської ліцензії, таким чином, НБУ пропонує банку «АРКАДА» відмовитися від своїх конкурентних переваг і, тим самим, грає на руку конкурентам банку, які хочуть прибрати банк з ринку.

Кожен з інвесторів у житлову нерухомість, який звертався перед здійсненням інвестицій на стадії будівництва за аналізом моделей залучення коштів забудовниками, міг переконатися у тому, що єдиним механізмом залучення коштів, який надає інвестору юридичний захист – є механізм ФФБ.

При цьому, поруч з юридичними гарантіями впевненість у захищеності інвестицій може існувати лише у тому випадку, якщо інвестор розуміє яка юридична особа несе відповідальність за управління коштами. Звісно, що якщо такою юридичною особою є банк, це надає більше впевненості, ніж якщо такою особою є звичайне товариство, навіть якщо воно має ліцензію на здійснення діяльності на фінансовому ринку.

Тому, банк «АРКАДА» ніколи не відчував браку інвесторів, чого не можна сказати про більшість інших гравців ринку будівництва нерухомості.

З огляду на зазначене припускаємо, що тиск на банк «АРКАДА» та його партнерів-забудовників відбувається не без участі конкурентів. 


1.21.
 

«"Аркада" не готова назвати суму коштів, необхідну для добудови житлових комплексів.»

Банк із забудовниками надали всі необхідні дані і на сайті банку, і інвесторам та КМДА на одній із зустрічей. Надано і дані щодо коштів, необхідних для завершення будівництва, і графіки завершення будівництва, і джерела коштів для завершення будівництва.


1.22.
 

"На сьогоднішній день в ЖК "Еврика" непродана площа об'єктів інвестування становить 96 тисяч квадратних метрів. Прогнозні обсяги залучення грошей - близько двох мільярдів гривень. Цих грошей не вистачає для добудови "Еврики", – заявила голова правління.

Думка вирвана з контексту, коштів для добудови вистачить, з урахуванням повернення з бюджету міста тих коштів, які мають бути повернені відповідно до законодавства.



Розділ 2. Поточна ситуація


 2.1.    
                                              

Проводилися численні переговори з КМДА. Забудовнику було запропоновано винести ескізний проєкт будівництва ЖК «ПАТРІОТИКА НА ОЗЕРАХ» на розгляд Містобудівній раді, після чого Кличко В.В. надав запевнення, що будуть продовжені договори оренди земельних ділянок.

Умовою продовження договорів оренди очільник м.Києва вказав здійснити коригування проєкту ЖК «ПАТРІОТИКА НА ОЗЕРАХ», за результатами якого має бути зменшено кількість будинків в ЖК у два рази з відповідним зменшенням щільності населення, а також забудовник має утриматись від засипання озера Небреж та від намивання піску з нього.

Замовником будівництво виконано вказані умови, крім того, забудовник відмовився від забудови житловими будинками земельної ділянки у південній частині (мкрн.2а), яку заплановано під будівництво парку та великої школи.

Натомість Містобудівна рада висунула до замовника будівництва нові додаткові вимоги щодо планування забудови території.

На сьогоднішній день клопотання замовника будівництва вже більше ніж три місяці знаходяться на розгляді у Київраді в той час, як законом передбачений строк на розгляд вказаних документів один місяць.

                                                                                                                                                                                                                       
 
 2.2.
 

Влітку 2020 року, маючи вкрай обмежені можливості щодо здійснення своїх операцій, банк вирішив завершити будівництва будинків з високим ступенем готовності за рахунок продажу активів банку або в рахунок здійснення розрахунків з підрядниками активами банку. Але і ці спроби банку були зупинені внаслідок проведення слідчих дій Головним управлінням національної поліції та накладання арешту на активи банку, що поставило його у скрутне становище.



Розділ 3. Що пропонує "Аркада"

 
 3.1.       
    

Банк вже неодноразово на різних майданчиках – сайт банку, зустрічі з Інвесторами та КМДА викладав своє бачення виходу із ситуації. У тому числі, думка банку викладена і у статті у розділі «Умови "Аркади"».

                                                                                                                                                                                                                               

 3.2.
   

Банк «АРКАДА» бачить наступний вихід із ситуації, що склалася.

По-перше, Національний банк України, Київрада та КМДА мають припинити застосовувати по відношенню до банку «АРКАДА» та його партнерів-забудовників політику подвійних стандартів і повинні почати діяти виключно в межах закону, а саме:

-   НБУ має утриматись від прийняття нормативних актів, направлених фактично на зміну умов діяльності виключно банку «АРКАДА», від висунення неправомірних вимог та застосування необґрунтованих заходів впливу;

-   КМДА та Київрада мають припинити вимагати від забудовників банку «АРКАДА» виконання вимог, які не ґрунтуються на положеннях законодавства (наприклад, зобов’язувати здійснити винесення проєкту на розгляд Містобудівної ради, яка за законом є лише дорадчим органом, звернення до якого є не обов’язковим для можливості реалізації проєкту).

 

По-друге, Національний банк України, Київрада та КМДА мають здійснити дії, направлені на відновлення стану банку «АРКАДА» та його партнерів-забудовників, в якому вони існували до початку здійснення вказаними органами тиску на банк та забудовників, а саме:

-   Національний банк має розблокувати можливість продажу банком «АРКАДА» квартир у запроєктованих житлових будинках у тих масивах, де забудовник вже поніс витрати на будівництво інженерно-транспортної інфраструктури;

-   Національний банк також має зняти заборону на залучення банком «АРКАДА» депозитів, за рахунок яких здійснюється видача кредитів інвесторам в житлове будівництво і фактично фінансуються потреби будівництва;

-   Київрада та КМДА мають розрахуватись за існуючими зобов’язаннями та повернути забудовнику кошти у сумі 365 млн. грн. за збудовані інженерні мережі та 64 млн.грн. за незаконно зруйновану естакаду на перетині пр-ту Григоренка і вул. Колекторна;

-   Київрада має продовжити строк дії договорів оренди землі ж/м «Патріотика на озерах», в утримання та розробку якої забудовник вже вклав сотні мільйонів гривень і щодо забудови якої має чинний дозвіл на виконання будівельних робіт;

-   Департаменти КМДА мають припинити політику подвійних стандартів по відношенню до забудовників ж/м «Патріотика», «Патріотика на Озерах», «Еврика» та надати можливість здійснювати будівництво без штучних перешкод, а також забезпечувати своєчасне прийняття до комунальної власності технічно придатних до експлуатації інженерних мереж;

-   Київрада та КМДА мають припинити тиск на забудовника у судових процесах, у яких представники Київради та КМДА займають позицію, направлену на блокування будівництва;

-   Підконтрольні КМДА департаменти і комунальні підприємства мають внести зміни до виданих забудовнику надмірних технічних умов, замінивши їх на інші, що мають передбачати будівництво інфраструктури в обсягах, які не перевищують потреби забудовника для об’єктів, що ним будуються.

 


                 

[1] Директива 2013/36/ЄС доступу до діяльності кредитних установ та пруденційного нагляду за кредитними установами та інвестиційними фірмами

[2] Регламент ЄС № 575/2013 від 26.06.2013 щодо пруденційних вимог до кредитних установ та інвестиційних фірм.

[3] Поняття «установа» означає кредитну установу або інвестиційну фірму (Регламент ЄС № 575/2013).

[4] Особа, яка здійснює діяльність із залучення депозитів або інших платних джерел та надає кредити.

[5] Особа, згідно із визначенням Ст. 4(1) Директиви 2004/39/ЄС (за виключенням кредитних установ, осіб, які уповноважені здійснювати допоміжну діяльність). Директива 2004/39/ЄС «Про ринки фінансових послуг» визначає інвестиційну фірму як юридичну особу, діяльність якої полягає у наданні однієї або декількох послуг третім особам та/або здійсненні однієї та/або більше видів інвестиційної діяльності на професійній основі.